Mehrfamilienhaus

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„Wir kaufen eine Eigentumswohnung“

23.03.2016

Mit diesem Vorhaben ist der Erwerber in zahlreicher Gesellschaft. Über 5 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland zeigen, dass sich das Wohnungseigentum sowohl zu einer beliebten Wohnform als auch zu einer lukrativen Geldanlage entwickelt hat.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung sollte jedoch reiflich überlegt und die ins Auge gefasste Immobilie vor Kaufvertragsunterzeichnung gründlich geprüft werden. Viele böse Überraschungen oder gar Rechtsstreitigkeiten lassen sich vermeiden, wenn sich die Käufer im Vorfeld hinreichend mit der zu erwerbenden Immobilie auseinandersetzen.

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung kauft man sich in eine Hausgemeinschaft ein und ist damit anteilig für die Erhaltung und Instandsetzung des gesamten Hauses verantwortlich. Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet das gesamte Gebäude, den Grund und Boden auf dem das Gebäude steht sowie das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Im Alleineigentum des jeweiligen Eigentümers steht nur die Wohnung nebst gegebenenfalls Kellerräumen oder Tiefgaragenstellplätzen.

Neben dem Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben der Gemeinschaft die Teilungserklärung, gegebenenfalls die Gemeinschaftsordnung sowie die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse. Organ der Gemeinschaft ist dabei die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr abzuhalten ist. Innerhalb dieser Versammlung treffen die Wohnungseigentümer die gestaltenden Beschlüsse.

Die oft als „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümer bezeichnete Teilungserklärung regelt insbesondere die Verwaltung der Wohnanlage sowie die Verteilung der anfallenden Kosten. Vor Erwerb der Eigentumswohnung sollte der Erwerber anhand der Teilungserklärung prüfen, ob darin Regelungen enthalten sind, die für die geplante Nutzung der Wohnung unerwünscht sind.

Ebenso wichtig ist die Einsichtnahme in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen sowie in die Beschluss-Sammlung. Die getroffenen Beschlüsse sind auch für die neuen Eigentümer bindend. Die Protokolle geben zudem Aufschluss über die Stimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mögliche Probleme innerhalb der Gemeinschaft oder auch mit der eingesetzten Verwaltung lassen sich aufgrund entsprechender Hinweise in den Protokollen im Vorfeld erkennen.

Vor dem Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte sich der Kaufinteressent zudem mit einem Bausachverständigen über den baulichen Zustand der Immobilie informieren. Mögliche kostspielige Instandsetzungsmaßnahmen sollten bei der Preiskalkulation und Finanzierung der Immobilie im Vorfeld bedacht werden. In diesem Zusammenhang sollte sich der Erwerber über die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage informieren, aus der notwendige Sanierungsarbeiten an dem Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Eine Besonderheit bildet der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Regel „Kauf bricht Miete nicht“ gilt auch hier. Der Erwerber tritt demnach in den bestehenden Mietvertrag ein.

Sofern die Eigentumswohnung als Geldanlage erworben wird, sollte sich der Kaufinteressent umfassend über den Mieter informieren und sich seitens des Voreigentümers die regelmäßigen Mietzahlungen des Mieters bestätigen lassen. Möchte der Erwerber selbst in die Wohnung einziehen, kann er eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Dabei muss er begründen, dass er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In diesem Fall kann der Erwerber innerhalb einer Sperrzeit nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Um die oben skizzierten Fallstricke zu erkennen und zu vermeiden, lohnt es sich den Erwerb von Fachleuten begleiten zu lassen.

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Daniela Maas

Autorin:
Daniela Maas ist Rechtsanwältin in Darmstadt und spezialisiert auf Miet- und Immobilienrecht
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